Средства, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налогом, как любой другой доход. Раньше, чтобы действовать в правовом поле и спать спокойно, физическому лицу нужно было отдавать в бюджет 13% от дохода, связанного со сдачей недвижимости.
С введением самозанятости появился более выгодный способ взаимодействия с налоговой. Разберемся в статье, как совмещаются сдача квартиры и другого жилья в аренду и самозанятый, и какие ограничения существуют по этому поводу.
Самозанятость и аренда
👤Кто имеет право сдавать жилье
Основные тезисы взаимоотношений между собственником жилья и нанимателем в России регулирует Гражданский кодекс. Вопросу найма жилого помещения полностью посвящена глава № 35 ГК РФ.
Здесь же сказано, что сдать жилое помещение может собственник или управомоченное им лицо. Однако в России существуют ряд ограничений на ведение арендного бизнеса для определенных категорий граждан.
Военнослужащим нельзя заниматься еще какой-то оплачиваемой деятельностью, а сдачу жилья в аренду как раз можно расценивать, как такую деятельность.
Чиновники и другие госслужащие (судьи, сотрудники полиции, прокуратуры, налоговых структур) не могут заниматься предпринимательской деятельностью. Поэтому важно, чтобы при сдаче жилого помещения, в их действиях не было признаков этой деятельности. То есть изначально квартира должна быть приобретена для личных нужд, а не под сдачу. К тому же за предпринимательскую деятельность могут принять сдачу нежилых помещений, посуточную сдачу и сдачу сразу нескольких квартир.
Еще одно ограничение касается ипотечного жилья. Такая недвижимость находится в залоге у банка, поэтому для сдачи его в аренду необходимо получить разрешение этого банка.
Все остальные собственники, в том числе самозанятые граждане, могут на свое усмотрение распоряжаться имуществом, в том числе заключать договор найма.
⛺️ Критерии для жилья
Закон разделяет недвижимое имущество на жилое и нежилое. В первом случае помещение используется в качестве места для постоянного проживания людей. И оно должно:
- быть пригодным для проживания круглый год;
- отвечать санитарным и техническим нормам;
- быть оснащенным канализацией, водоснабжением, электричеством, а также отапливаемым.
Во втором случае речь идет о помещениях, которые используются только для коммерческих целей. Они могут находиться как в нежилых, так и в жилых домах, а их назначение определено заранее, о чем говорит проектная документация.
Для самозанятых два этих понятия имеют значение. Потому что закон о самозанятых (№ 422 статья 6) запрещает им применять НПД на доход от сдачи в аренду нежилых помещений.
Стоит отметить, что к нежилым помещениям также относятся апартаменты – недвижимость, которая формально считается нежилой, но используются для проживания. Это могут быть апарт-отели, доходные дома, многофункциональные комплексы.
При рассмотрении критериев для жилья важно поговорить о правах владения. Самозанятый может сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит. Здесь уже строится цепочка из трех звеньев. Собственник (тот, кто имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом) сдает свою недвижимость в аренду, то есть передает ее во временное пользование за определенную плату.
А арендатор, в свою очередь, может сдавать арендованное имущество или его часть в субаренду с согласия арендодателя.
Приведу простой бытовой пример. Вася снимает трехкомнатную квартиру и не пользуется одной комнатой. Он решает сдать ее третьему лицу, берет разрешение у арендодателя и получает таким образом дополнительный доход. Такая манипуляция и будет называться субарендой.
Еще одна категория недвижимости, о которой стоит поговорить в разрезе самозанятости и аренды – коммерческая. Это собирательный термин, под которым подразумевают объекты недвижимости, где не могут проживать люди на постоянной основе (офис, кафе, ресторан, гостиница, магазин). Обычно коммерческую недвижимость сдать выгоднее, чем жилую.
Но может ли это сделать самозанятый? Нет. Налог на профессиональную деятельность (НПД) не распространяется на сдачу нежилой недвижимости, какой и является коммерческий объект. Получается, самозанятый может сдавать в аренду только квартиру, дом или комнату, то есть жилые помещения.
Имеет ли значение срок
Срок сдачи жилья не имеет значения. Если вы сдаете квартиру помесячно и получаете оплату один раз в месяц, вы просто фиксируете эту сумму, как свой доход, если посуточно – фиксируете каждый платеж.
Единственное, на что стоит обратить внимание – это лимит по доходу. Напомню, что для самозанятого он составляет 2,4 млн в год. Если вы собираетесь сдавать несколько объектов или элитное жилье нужно следить за тем, чтобы доход не выходил за рамки лимита.
Особенности учета оплаты коммунальных услуг
В письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094 говорится о том, что оплата нанимателем коммунальных платежей не признается доходом арендодателя и не облагается налогом. Но только в том случае, если наниматель оплачивает все по квитанциям.
Если вы просто договорились о какой-то условной сумме за ЖКХ и получаете ее на руки вместе с арендной платой, это будет считаться доходом и его также придется фиксировать в приложении «Мой налог» или на интернет-ресурсе.
Когда собираешься сдавать жилье, первый вопрос, который приходит в голову: оформлять ли этот процесс официально или надеяться на везение. Низкая налоговая ставка, легкость в оформлении самозанятости и отсутствие необходимости подавать какую-либо документацию – и вот уже ваш доход от сдачи жилья в аренду становится легальным, а отношения с квартиросъемщиками принимают официальную форму. Быстро и без лишних заморочек, но принимать решение, конечно, вам.
Видео
Видео версия статьи:
📚 Другие "грани жизни" самозанятых:
- За какие провинности можно получить штраф.
- Как проверить статус по ИНН.
- Возможности для получения ипотеки.
- Открытие статуса для иностранцев и нерезидентов.
- Плюсы и минусы для пенсионеров.
- Алименты на ребенка.
- Какие пособия на детей можно получить.
- Идет ли стаж и как заработать на пенсию.
- Популярные виды деятельности.
- Ограничения при официальном трудоустройстве.
- Тонкости работы с юрлицами.
- Как и когда нужно формировать чек.
- Как зарегистрироваться через Госуслуги.
- Интернет-эквайринг: возможности платежных сервисов.