Дисклеймер. Эта серия постов "Переводы от Sesevor" создается специально для нашего клуба в ознакомительно-развлекательных целях. Для тех из вас, кому интересно, что происходит в мире в различных областях бизнеса.
Наша цель — собрать для вас передовые идеи, которые можно взять себе на вооружение и применить их прямо сейчас, или подумать о развитии своего бизнеса и, возможно, откорректировать курс на ближайшие годы.
Пост № 53. Сегодня в переводах статья от Гранта Сабатье, посвященная подводным камням инвестиций в недвижимость. Конечно, она про американские реалии, но принцип расчетов универсален и не зависит от стран. Так давайте же разберемся, чего стоит опасаться и на что рассчитывать, инвестируя в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость для начинающих
Инвестирование в недвижимость для начинающих может показаться пугающим. Но начать очень просто! Вот несколько советов, которые помогут вам начать.
Инвестиции в фондовый рынок или паевые инвестиционные фонды могут стать ключом к вашему финансовому будущему. Однако к этому следует подходить ответственно и начинать инвестировать как можно раньше, чтобы воспользоваться преимуществами сложного процента.
Кроме того, я уверен, что многие из вас задумывались о недвижимости как еще одном инструменте инвестирования.
Я убежден, что это отличный способ построить фундамент для прочного финансового будущего. Как и в традиционном инвестировании, раннее начало инвестирования в недвижимость даст огромные преимущества.
Инвестирование в недвижимость, к сожалению, также является наиболее непонятным и легко искажаемым способом инвестирования. Все мы видели, как люди зарабатывают состояние на росте стоимости недвижимости, или слышали о людях, которые превратились из погрязших в долгах в миллионеров, используя стратегию "без денег". Это может ввести в заблуждение.
Сегодня я расскажу вам о своей точке зрения на инвестирование в недвижимость. Я направлю вас в нужное русло и дам инструменты, необходимые для принятия разумных решений в сфере недвижимости.
Я добился того, чего добился сегодня, живя экономно, хорошо инвестируя и делая разумные инвестиции в недвижимость. Конечно, на этом пути я совершал ошибки. Возможно, я смогу помочь вам избежать некоторых из них!
Сегодня я расскажу вам об основах инвестирования в недвижимость и покажу несколько распространенных заблуждений. То, что вы узнаете, поможет вам принимать разумные финансовые решения в отношении недвижимости, которую вы покупаете для проживания или для инвестирования.
1. Знать цифры: Правило 1%
Я расскажу вам о некоторых правилах и концепциях, которые изменят ваш взгляд на недвижимость. На мой взгляд, самое важное правило в сфере недвижимости - это правило 1%.
Как только вы узнаете это правило, вы сможете мгновенно посмотреть на цену дома и понять, есть ли у него шансы стать хорошей инвестицией. Вы также будете знать, переплачиваете ли вы или имеете шанс получить действительно выгодную сделку.
Это правило настолько просто, что может быть выполнено в голове. Приступим.
Правило 1%: если дом сдается в аренду хотя бы за 1% от стоимости приобретения, то это может оказаться хорошей инвестицией.
Стоимость приобретения учитывает затраты на переделку или другие расходы, связанные с подготовкой дома к въезду.
В качестве примера можно привести покупку дома за 80 тыс. долл. и его ремонт за 20 тыс. долл. Его стоимость приобретения составляет 100 000 долл.
В соответствии с правилом 1%, чтобы иметь шансы стать хорошей инвестицией, он должен сдаваться в аренду не менее чем за 1000 долл. в месяц (1% от 100 тыс. долл.).
Это правило является оценочным. После того как вы определите, что это может быть выгодная сделка, вы проведете дополнительные исследования и получите всю возможную информацию о фактических доходах и расходах, чтобы иметь реальную оценку будущей доходности инвестиций.
2. Знайте районы с высокой стоимостью жизни
Вы когда-нибудь слышали, как кто-то жаловался, что живет в Сан-Франциско или Нью-Йорке и поэтому не может инвестировать в недвижимость? Я бы сказал, что они правы, и правило 1% показывает, почему.
Если вы покупаете дом за 900 тыс. долларов, но сдаете его в аренду за 3 тыс. долларов в месяц, то вы никак не можете преодолеть правило 1%. Это убыточная инвестиция.
Некоторые будут утверждать, что вы компенсируете это за счет роста стоимости. Я называю это мифом о росте стоимости. Хотя в районах с высокой стоимостью жизни (HCOL) рост цен иногда больше, он спорадичен по времени, а в долгосрочной перспективе лишь немного лучше, чем в остальной части страны. Не поддавайтесь на эту шумиху.
Многие утверждают, что лучше купить, чем тратить деньги на аренду. Если подсчитать цифры, то часто оказывается, что во многих ситуациях аренда может быть выгоднее покупки.
Одна из причин заключается в том, что в течение первых нескольких лет кредитования вы фактически выплачиваете гораздо меньше основной части кредита, чем вам кажется. В основном это проценты. Это связано с тем, как работает амортизация по кредитам. Это довольно хреново.
Кроме того, некоторые утверждают, что в некоторых городах ипотечный платеж может быть дешевле, чем арендная плата.
Возможно, это и так, но после выплаты ипотеки ежемесячно приходится оплачивать множество расходов (ремонт, обслуживание, капитальные вложения, налоги, страхование, ТСЖ и т.д.).
Расходов сверх арендной платы обычно не бывает.
3. Знайте миф о денежном потоке
Многие люди, уже владеющие арендной недвижимостью, считают, что зарабатывают на ней деньги, в то время как на самом деле они едва сводят концы с концами или даже теряют деньги.
Чтобы понять эту концепцию, я познакомлю вас с моим вторым по популярности правилом работы с недвижимостью - правилом 50%.
Правило 50%: примерно 50% валовой арендной платы за односемейный дом будет уходить на расходы.
Примеры расходов:
- налоги;
- страхование;
- ремонт;
- ТСЖ;
- капитальные расходы;
- управление недвижимостью.
Помните, что ипотечный платеж НЕ входит в эти 50%. Это очень важно!
Сумма денег, которую вы приносите домой в качестве дополнительного дохода или "денежного потока", получается после 50% расходов и после выплаты ипотечного кредита.
Большинство людей игнорируют эти 50% расходов, когда говорят, каков их денежный поток.
Пример
Вы купили дом за 100 000 долл. Он сдается в аренду за 1000 долл. в месяц. 500 долл. в месяц считаются расходом. Допустим, ваш ипотечный платеж составляет 600 долл. в месяц.
Вы говорите друзьям, что ваш денежный поток составляет $400 в месяц, поскольку $1000 арендная плата - $600 ипотечный платеж = $400 прибыль. Верно?
На самом деле у вас примерно 500 долл. расходов и 600 долл. ипотеки. Ваши общие расходы составляют $1100 в месяц. При арендной плате в 1000 долл. у вас отрицательный денежный поток в 100 долл. в месяц.
Не пугайтесь пока. Есть несколько способов исправить ситуацию:
Найти способ получить более низкую ипотеку, будь то более высокий первоначальный взнос или более выгодная ставка.
Купить дом дешевле.
Найти способ повысить арендную плату.
Управлять недвижимостью самостоятельно (правило 50% предполагает наличие управляющей компании).
4. Знать свои финансы
Я хочу поговорить о финансах. Когда вы готовы купить собственный дом? Инвестиционный дом? Я считаю, что инвестировать в недвижимость следует с позиции финансовой устойчивости.
Прежде чем вкладывать деньги, необходимо привести свои финансы в порядок.
Я уверен, что вы слышали, как люди покупают недвижимость без первоначального взноса или с небольшим взносом и с плохим кредитом. Существуют также гуру в области недвижимости, которые убеждают вас использовать чужие деньги, получать авансы по кредитным картам, брать займы из своего пенсионного фонда или, что еще лучше, брать займы из пенсионного фонда вашей бабушки для финансирования своих сделок.
Я считаю, что идея использования чужих денег, как можно меньшего количества своих денег и как можно большего количества долгов не всегда является разумной инвестиционной стратегией.
Некоторые, конечно, быстро разбогатеют таким образом, но многие только ухудшают свое положение и положение тех несчастных, которых они убеждают инвестировать вместе с ними.
Опять же, это ситуация, когда СМИ, книги, сайты о недвижимости и гуру слишком сильно раздувают ситуацию. Не верьте этому.
5. При покупке первых домов будьте осторожны
Прежде чем связываться с недвижимостью, погасите долги, особенно долги по кредитным картам.
Бонусные очки за то, что перед инвестированием в недвижимость вы погасите транспортные средства и студенческие кредиты. Это мой личный стиль, но некоторые могут посчитать его слишком экстремальным.
Я предпочитаю накопить 20% первоначального взноса, а затем взять ипотечный кредит с фиксированной ставкой на 30 лет под низкий процент. Меньше 20% первоначального взноса - и вы тратите деньги на частное ипотечное страхование (PMI).
Кроме того, у вас не будет собственного капитала, если рынок изменится не в вашу пользу и вам придется продавать недвижимость. Не менее 20% первоначального взноса - это безопасный путь.
Затем я ищу недвижимость для покупки, используя в качестве отправной точки правила 1% и 50%.
После того как дом куплен и у вас есть арендаторы, вы убеждаетесь, что он приносит небольшой (а может быть, и большой) доход, а затем начинаете копить второй первоначальный взнос и, надеюсь, повторяете этот процесс.
Главное - убедиться, что первый дом стал надежной инвестицией, прежде чем переходить ко второму.
Кроме того, для второго дома также необходим первоначальный взнос. Некоторым из вас покажется, что 20%-ный первоначальный взнос недостижим, но я сделал это, имея доход от военной службы, и вижу, что многие люди делают это, когда всерьез начинают копить деньги.
Цены на дома, которые я покупал в Алабаме, варьировались от 30 000 до 60 000 долларов. Они легко укладывались в правило 1%, хорошо шли в денежный поток, и, если вам нужен первоначальный взнос в 20%, это вполне выполнимо!
Вы можете и не покупать такие дешевые дома, но, думаю, я уже объяснил, что покупать недвижимость в районах с высокой стоимостью жизни - не самый разумный путь. Деньги делаются на более низких уровнях.
Помните о правиле 1%: не стоит вкладывать деньги в односемейные дома стоимостью 600 000 долларов, потому что они не сдаются в аренду за 6 000 долларов в месяц!
6. Денежные резервы
Еще одна проблема, которую я испытываю в связи с мантрой "нет денег - нет проблем, покупайте дома без первоначального взноса!", - это идея отсутствия денежных резервов.
Я верю в планирование на случай худших сценариев, и в банке должны быть наличные деньги на случай, если что-то пойдет не так.
Сколько наличных денег? Хорошим эмпирическим правилом является наличие шестимесячного запаса денежных средств на случай, если у вас не будет дохода, для выплаты ипотеки и всех сопутствующих платежей. Сюда входят страхование и налоги.
Имейте в виду, что если у вас есть ипотека на ваше основное жилье - дом, в котором вы сейчас живете, то резерв наличности для него так же необходим, как и для вашей инвестиционной недвижимости.
Есть две причины, по которым шесть месяцев - это хорошее эмпирическое правило:
Во-первых, это дает вам время переждать закон Мерфи. Вы можете потерять работу, дом может остаться без аренды, а дорогостоящий ремонт может произойти в один момент, кто знает?
Другая причина - это то, что большинство банков требуют видеть, чтобы получить кредит. Если у вас есть инвестиционная недвижимость, они захотят увидеть шестимесячные денежные резервы по каждой из них, включая основное жилье. Это позволит вам быть готовым занять деньги у банков, когда придет время покупать дом № 3 или 4.
Эти шесть месяцев денежных резервов - всего лишь эмпирическое правило. Если денежный поток вашего дома велик, как у меня, то необходимость в денежных резервах меньше. Если же денежный поток в вашем доме невелик, то для надежности вам может понадобиться больше.
Главное, чтобы вы могли спокойно спать по ночам, зная, что у вас есть достаточно денег, чтобы переждать пару непредвиденных обстоятельств.
7. Самообразование
Для самообразования в сфере недвижимости необходимо выделить определенное, но не слишком большое время.
Дайте себе от трех до шести месяцев, впитайте всю возможную информацию, а затем возьмите на себя обязательство предпринять какие-то действия (как только вы будете финансово готовы).
Некоторые люди вечно читают блоги и книги, но так и не предпринимают никаких конкретных действий.
Блоги
Блоги мне нравятся больше, чем любой другой форум для обучения.
Внимательно изучите мой блог, сосредоточившись сначала на вкладке "Недвижимость".
Я рекомендую прочитать все, что написано на сайте www.coachcarson.com. Он ответственно использовал недвижимость, чтобы рано выйти на пенсию, и теперь помогает другим сделать то же самое.
Пола Пант с www.affordanything.com использовала недвижимость, чтобы позволить себе заниматься своими увлечениями. Ее блог и подкаст просто замечательны.
Biggerpockets
Biggerpockets - это крупнейший в мире сайт о недвижимости. Он является платным, но на нем есть множество форумов, подкастов и сообщений, доступ к которым можно получить, не будучи платным пользователем.
На сайте Biggerpockets я рекомендую слушать их подкасты. Они берут интервью у всех типов инвесторов в недвижимость (в том числе и у меня) и действительно подробно рассказывают о том, как они строят свои портфели.
Из их подкаста я узнал много нового о различных подходах к инвестированию в недвижимость.
Мое предостережение относительно Biggerpockets заключается в том, что они не обязательно учат определенной философии инвестирования в недвижимость, они просто знакомят со всем, что там есть. Вы должны сами определить, какие подходы подходят именно вам.
В подкасте часто рассказывается о людях, которые быстро создали большие портфели за счет агрессивного использования заемных средств, применения креативных методов финансирования и максимально возможного отказа от использования собственных денег.
Я не всегда являюсь их большим поклонником. Если стратегия позволяет быстро разбогатеть, то она, наоборот, позволяет быстро обеднеть.
Когда у вас много кредитов и мало или совсем нет резервов наличности, вы очень чувствительны к спадам на рынке или редким и непредвиденным событиям, таким как потеря работы, серьезные проблемы со здоровьем, наводнение и т.д.
Книги
Использование блогов, подкастов по инвестированию и даже наличие наставника, вероятно, важнее, чем чтение книг, но все же это очень традиционный способ расширить свои знания. Ни одна из прочитанных мною книг меня не поразила, но некоторые из них довольно хороши.
Я рекомендую "Книгу об инвестировании в арендную недвижимость" Брэндона Тернера (известного по Biggerpockets) и "Инвестора-миллионера в недвижимость" Гэри Келлера.
Наставники
После того как вы выполнили домашнее задание и узнали кое-что о недвижимости в результате своих исследований, пришло время найти наставника или наставников.
Вам нужен человек, который добился успеха в том виде инвестирования в недвижимость, которым вы хотите заниматься. Вам нужен человек, с которым вы сможете поделиться своими идеями при совершении первой покупки, и человек, с которым вы сможете поговорить, когда у вас возникнут трудности.
Поиск наставника - это то, что, как я вижу, люди постоянно делают неправильно. Вы не просто находите своего любимого инвестора и отправляете ему письмо с просьбой стать вашим наставником. Так происходит очень часто, и я считаю, что вероятность успеха этого способа составляет 0%.
Лучше всего об этом сказал Брэндон Тернер в одной из своих книг по недвижимости. Он сказал, что просить незнакомого человека стать вашим наставником - все равно что просить кого-то выйти за вас замуж на первом свидании.
Я бы рекомендовал искать наставника, который еще не представлен в СМИ. Скорее всего, они уже перегружены просьбами.
В большинстве городов существуют собрания Ассоциации инвесторов в недвижимость (REIA), которые Вы можете посетить.
Вы также можете использовать форумы на сайте Biggerpockets.com для знакомства с инвесторами в недвижимость в вашем городе.
Кроме того, необходимо найти способ сделать это полезным для них. Найдите способ предложить им что-то полезное.
Может быть, вы будете выполнять для них какую-то работу бесплатно, а они будут давать вам советы и рекомендации, когда вы будете двигаться к приобретению своей первой инвестиционной недвижимости.
В разговоре с потенциальными наставниками я бы избегал употреблять слово "ментор". Это странное слово, которое подразумевает много обязательств и времени. Я считаю, что отношения между наставником и подопечным формируются естественным образом, со временем, без использования этого слова. Не надо их форсировать.
Оригинал статьи можно прочитать по ссылке https://millennialmoney.com/real-estate-investing-for-beginners/
📚 Больше постов автора:
