Дисклеймер. Эта серия постов "Переводы от Sesevor" создается специально для нашего клуба в ознакомительно-развлекательных целях. Для тех из вас, кому интересно, что происходит в мире в различных областях бизнеса.
Наша цель — собрать для вас передовые идеи, которые можно взять себе на вооружение и применить их прямо сейчас, или подумать о развитии своего бизнеса и, возможно, откорректировать курс на ближайшие годы.
Пост № 38. Обладание активами не только приносит доход. Оно сопряжено с определенными расходами, которые так или иначе уменьшают чистую прибыль, получаемую от собственности. Сегодня об этом рассказывает Ник Маджиулли, операционный директор компании Ritholtz Wealth Management LLC. В журнале "Of Dollars And Data" он занимается вопросами личных финансов с использованием анализа данных.
Спектр доходности хлопот
На прошлой неделе The FI Couple, дуэт инвесторов в недвижимость, опубликовал этот твит, в котором рассказал о росте их дохода от аренды с 2018 года:
Однако, отвечая на вопрос о том, сколько они зарабатывают за вычетом расходов, они заявили, что получают чистыми всего около 2600 долл. в месяц.
При этом они отметили, что, даже имея 11 домов, сдаваемых в аренду, никогда не стремились к значительным вложениям в недвижимость. Они всего лишь стремились к максимальной свободе, которую могут иметь.
Увидев эту серию твитов, @fed_speak отправил следующий твит, который вызвал бурную реакцию в Твиттере, посвященном недвижимости:
"6 лет работы, и всего лишь 30 тысяч чистого дохода за счет тяжелой работы и хлопот. Тяжелый, тяжелый путь".
На первый взгляд, я понимаю, к чему он клонит.
Шесть лет исследований по поиску объектов недвижимости, посещение этих объектов, привлечение заемных средств для их покупки, поиск арендаторов и содержание каждого объекта обходятся всего в 30 тыс. долл. в год.
Учитывая, что у "FI Couple" 11 объектов аренды, их доход составляет менее 250 долл. с каждого объекта аренды в месяц. Это очень много работы за небольшие деньги. Кроме того, если учесть, что они рискуют (за счет кредитного плеча), это кажется невыгодной сделкой.
Но это еще не вся история. Ведь пара FI не просто зарабатывает 30 тыс. долл. в год на своей недвижимости, они также наращивают собственный капитал со временем.
Если предположить, что они использовали 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой для всех своих объектов, то через три десятилетия они будут иметь 2 - 3 млн. долл. в капитале до повышения цены.
Кроме того, они смогли изменить свою жизнь, выплатив 100 тыс. долл. по студенческим кредитам и создав семью (с помощью ЭКО, которое раньше они не могли себе позволить).
Если принять все это во внимание, то сделка не кажется такой уж плохой.
Независимо от того, на чьей стороне вы находитесь в споре, это поднимает более важный вопрос о том, что Митчелл Болдридж называет "доходностью хлопот".
Что такое "доходность хлопот"?
Доходность хлопот - это идея о том, что необходимо учитывать время и труд, связанные с инвестициями, в дополнение к ожидаемому доходу.
В случае с инвесторами в недвижимость необходимо учитывать умственную и физическую работу, связанную с поиском арендаторов, обслуживанием недвижимости, привлечением долгов и т.д. Все это - "хлопоты", которых не требует большинство традиционных инвестиций (например, акции, облигации и т.д.).
Но я считаю, что эти хлопоты приносят ожидаемый более высокий доход. Иначе зачем бы люди тратили столько времени и сил на инвестирование в недвижимость? Зачем возиться со всем этим, если можно просто купить несколько индексных фондов и на этом закончить?
Вот несколько теорий, которые я слышал:
- Недвижимость менее волатильна, чем акции. Как видно из приведенной ниже диаграммы, в результате Великого финансового кризиса цены на жилье в США снизились вдвое меньше, чем цены на акции:
Хотя чинить прорвавшуюся трубу в два часа ночи и неприятно, маловероятно, что цена вашей недвижимости когда-нибудь упадет на 50%.
Недвижимость дает вам больше возможностей для контроля над своими инвестициями. Будучи инвестором в недвижимость, вы сами выбираете объект, арендаторов и то, как вы будете содержать этот объект в течение долгого времени. При покупке большинства других традиционных инвестиций такого контроля нет.
Недвижимость менее ликвидна (что является ее особенностью, а не недостатком). Некоторые утверждают, что неликвидность недвижимости - это не недостаток, а преимущество, которое позволяет избежать панической продажи в трудную минуту. Хотя вы не найдете этого преимущества в электронных таблицах, его нельзя упускать из виду.
Недвижимость имеет гораздо лучшие налоговые условия. Я не являюсь экспертом в вопросах налогообложения недвижимости, но с ней можно играть во множество налоговых игр, которые просто невозможны с другими инвестициями. От обмена по схеме 1031* до сложных графиков амортизации - существует множество способов минимизировать выплаты дяде Сэму с помощью инвестирования в недвижимость.
Недвижимость кажется более осязаемой, чем графики цен на акции на брокерском счете. Я не согласен с этим аргументом, но могу понять, почему некоторые люди находят физическую собственность более привлекательной, чем символы на экране.
Независимо от того, что вы думаете об инвестициях в недвижимость, они ничем не лучше и не хуже любых других инвестиций. Просто она имеет другой набор компромиссов. Некоторых людей эти компромиссы устраивают, а других - нет.
Именно здесь происходит сбой во многих дискуссиях в Интернете. Одна сторона сосредотачивается на одном наборе компромиссов, игнорируя другие, и наоборот. В результате все говорят друг с другом, а не понимают, что все это сводится к личным предпочтениям.
По этой причине я создал "Спектр доходности хлопот", чтобы помочь вам решить, какой тип инвестиций может вам подойти. Давайте рассмотрим его сейчас.
Что такое спектр доходности?
Спектр доходности (Return on Hassle Spectrum) (см. ниже) показывает сложность/неприятность инвестиций по сравнению с их ожидаемой годовой доходностью.
Обратите внимание, что я сказал "ожидаемая годовая доходность", поскольку это та доходность, которую я надеюсь получить, учитывая все трудности, связанные с выбором конкретного пути.
Например, хотя я не верю в то, что большинство людей могут обыграть рынок, выбирая отдельные акции, я все же поставил "Выбор отдельных акций" выше "Пассивного фондового фонда" на спектре "доходность - хлопоты". Почему? Потому что вы должны верить в то, что можете обыграть рынок (и получить более высокую доходность), иначе зачем вообще заниматься подбором акций?
То же самое относится и к "Аренде недвижимости" и "Открытию собственного бизнеса". Если вы не считаете, что сможете получить более высокую прибыль, то не стоит тратить на них время. С учетом сказанного, вот как я представляю себе спектр "Доходность от хлопот":
Начиная с левого нижнего угла, мы имеем "казначейские векселя" и "облигации США" с наименьшей сложностью, учитывая предсказуемость их денежных потоков и меньшую волатильность цен.
По мере продвижения вверх по спектру мы получаем диверсифицированный портфель, а затем различные формы выбора акций (например, "пассивный фондовый фонд", "активный фондовый фонд" и "индивидуальный выбор акций") в зависимости от возрастающей сложности/затруднительности.
Вы, наверное, догадываетесь, почему владеть активным фондом сложнее, чем пассивным, и почему быть специалистом по подбору акций сложнее (психологически), чем владеть любым видом фонда. И, наконец, точки в завершении графика мы назвали "Аренда недвижимости" и "Открытие собственного бизнеса" как наиболее сложные для инвесторов пути построения богатства.
Заметим, что хотя мои оценки ожидаемой годовой доходности неточны, их упорядочивание не является таковым.
С точки зрения направления, я ожидаю, что инвестирование в казначейские обязательства будет менее сложным, чем инвестирование в акции, поскольку казначейские бумаги менее рискованны. Я также ожидаю, что инвестирование в акции будет менее сложным и хлопотным, чем инвестирование в недвижимость, и так далее.
Что еще более важно, инвестиции с более высокими трудностями должны быть связаны с более широким спектром результатов.
В то время как все инвесторы в казначейские обязательства получают практически одинаковую доходность, одни владельцы бизнеса становятся миллиардерами, а другие разоряются.
Такой разброс в результатах для наиболее сложных инвестиций также является причиной того, что эти инвестиции очень трудно поддерживать. Приходится тратить много времени и усилий на эти пути, прежде чем вы увидите большую отдачу.
Отчасти именно это упустил из виду @fed_speak в своем твите.
Несмотря на то, что пара FI не зарабатывает деньги сейчас, они создают капитал, который позволит им стать сказочно богатыми в будущем. Конечно, это требует много времени, усилий и риска с их стороны, но это те компромиссы, с которыми они решили смириться.
Если вы с ними не согласны, это нормально. Я тоже не согласен.
Как человек, владеющий диверсифицированным портфелем (сложность = 4), я не нахожу инвестирование в недвижимость (сложность = 8) особенно привлекательным (особенно с учетом текущих ставок по ипотеке).
Но это не означает, что такой выбор инвестиций является неправильным или плохим. Просто он мне не подходит.
Но знаете, что для меня было правильным? Я начал вести блог почти 7 лет назад и каждую неделю тратил по 10 часов на то, чтобы писать в Интернете. И хотя в течение 3 лет я не зарабатывал реальных денег, сегодня это приносит свои плоды.
Конечно, большинство людей не хотели бы пройти через это. Они увидят, как я по 10 часов в неделю пишу в Интернете (и при этом не зарабатываю денег), и скажут: "Тяжелый, тяжелый путь". И это нормально. Я их не виню.
Но мы не должны осуждать чей-то инвестиционный выбор, потому что мы бы его не сделали. В конце концов, мы сами выбираем, с какими трудностями мы хотим иметь дело, а с какими нет. Мы сами определяем свои обязательства по достижению успеха.
Так что найдите то, что подходит именно вам. Это единственное, что действительно имеет значение.
Примечание:
(*) Обмен 1031 - это обмен одного инвестиционного объекта недвижимости на другой, позволяющий отсрочить уплату налогов на прирост капитала. Этот термин, получивший свое название от раздела 1031 Налогового кодекса (Internal Revenue Code, IRC), часто используется агентами по недвижимости, титульными компаниями, инвесторами и многими другими. Некоторые даже настаивают на том, чтобы превратить его в глагол, например, "Давайте продадим это здание в 1031".
Оригинал статьи читайте по ссылке https://ofdollarsanddata.com/return-on-hassle/
