Меня зовут Александр, и я алкоголик. Чуть-по-чуть свой путь описывал тут. Повторятся не буду. Если в вкратце сейчас работаю наёмным сотрудником в одной инвестиционной дочке компании ТОП-5 страны. Сейчас у меня зарплата 600-700 в месяц.

Судя по риторике последних дней, всё может изменится в один миг. Но что мне басоте – 10 лет назад крутил гипсокартон, да вязал арматуру на бетонных работах, вообще пох#й. Никогда не пропаду. Главное руки, ноги, да голова на плечах. Остальное декорации.

Правила пассивного клуба

• Первое правило пассивного клуба – никому не говорить о пассивном клубе (нет).
• Второе правило – пассивного дохода не существует.
• Третье правило – сильные/компетентные люди на нужных местах (тогда можно забыть про второе правило).
• Четвёртое правило – правило военного лётчика (все хотят тебя сбить (наеб№ь)).
• Пятое правило – о котором никто не говорит – тебе нужен нормальный источник дохода чтоб покрывать все твои затраты по Маслоу, и желательно жены/детей. И тогда инвестируй на здоровье.

Сайты

Отличная тема. Когда я был руководителем среднего звена у меня было личное время. И в свободное от работы увлекался сайтостроением. Были серьёзные проекты – создание CRM (только с технической стороны), но в основном – говносайты/контекст/тизеры ничего примечательного.

Сайты – это направление для людей, у которых нихера нет, но есть идея.
Короче, я когда устроился на серьёзную работу, вообще некогда ими стало заниматься. Чисто закидывал денюшку на хостинг и прилетали шекели. С 2020 года оставил сайты, которым вообще не надо уделять время. С февраля этого года адсенс улетел, и остался РСЯ.

Бул щит случается. Копейки капают, но, хочу отметить, малый бизнес никуда не пропал. На этом сайте – логопарк (как такой сайт я сделал – писал здесь). Размещаются прямые рекламодатели
(гостиницы, плюс турагенства) – 18000 рублей в месяц. С учётом вложенных 3000 рублей – неплохо.

Недвижимость

Первое правило – делай от руки.
Второе правило – недвижимость не бизнес, это денюшки заеб#лись тратиться, им некуда деваться, просто что-то купить, шоб было.
Третье правило – инстаграмность. Оно же ликвидность. Оно не грози южному централу, попивая сок, сидя у себя на южном квартале – в общем локейшон, локейшён, и ещё раз Lockation.

Есть варианты выкрутить доходность от недвижимости на 20%, но это уже на грани рассказов про Ламборджини в деревне у бабушки. Расскажу вам про несколько объектов в Ростове-на-Дону.

1. Халтуринский 4а. Первая наша с женой квартира. Заехали в 23 года в пеноблоки. Ипотека – Саша, как мы будем 1 500 000 миллиона выплачивать, как ремонт будем делать? Короче, стяжка 1 год, пыль, срам и сажа. Половину ремонта делал сам, жена в а#уе.

Сейчас сдаём в аренду за 25000 месяц. Заехал какой-то странный тип – всё у него чисто, ни шума, ни претензий. Просто раз в месяц на карту 25000 рублей в месяц кап. И администратор только коммуналку обсчитывает – такие люди меня настораживают. Живёт 2 года уже.

Затраты. (Я всегда веду затраты, на каждый объект недвижимости)

Доходность. На уровне 11% годовых если сдавать через администратора.

2. Обороны 44. Дом 1861 года постройки. Покупал, просто будучи в отпуске, резко/быстро сторговал с 2 000 000 до 1 870 000. Далее ремонт (я уже не занимался от слова совсем – не забываем про третье правило пассивного клуба).

Было так –

Стало так –

Сдаём за 30000 рублей. Вроде норм.

Затраты. Я на этом объекте палец о палец не ударил.

Доходность. Там налоги чуть вернул, но в целом доходность 10-11%. Был период сдавали за 35000 в месяц.

3. Есть сейчас квартира, в которой живу в Новом Уренгое. Живу, да живу, ремонт не очень. Но мы тут недавно с женой провели эксперимент. Убрали и разместили на авито (мол, сдаём посуточно), по цене 3500, 3000, 2500. От звонков отбоя нет – как и почему, как-нибудь напишу. Причём Ddos-атака звонков вне зависимости от цены за сутки.
   
   
   

4. Купил в очередном отпуске квартиру в Ростове-на-Дону в ЖК «Линии» по семейной ипотеке 5,7%. Платёж 15 к. Думаю, сделаю ремонт за 1-1,3 кк, и сдам за 20-25 к. Доходность говно, конечно, на уровне 4,5-5 %. Зато крутой вид+24 этаж, новый дом. Ну, и самое главное – ипотека 15000/мес, квартира 25000/мес – а это пассивный доход в 8,5-9 к.

В одной только недвижимости много крутых направлений: дробление на студии, гаражи (кстати, находил гаражи в Ростове-на-Дону в центре с доходностью 17-18% годовых), сдача земель сельхозназначений (одно из самых безгеморойных направлений, один нюанс – арендодатель платит после уборки – осенью), гостиничный бизнес, постройка инстаграм-фазенд в точках притяжения (пример возле парка Лога - https://vk.com/lesnoi__shalash), коммерческая недвижимость (пока присматриваюсь к ней – большой уровень входа, плюс много подводных камней).

Есть геморрой в квартирах, квартиранты съезжают, затопили один раз (мы все квартиры страхуем) – нам выплатили 80 к по страховке, при ремонте в 15 к рублей. Но всё это нивелируются администратором за 10% от сдачи.

В целом направлений для пассивного дохода очень много – телеграмм-каналы, сдача строительной техники, строительных лесов, торговля феноборбиталом, сдача кладовок, авторское право... Тут прям можно писать и писать до китайской пасхи. А мне лень.

А если серьёзно, то для пассивного дохода главное уметь прикинуть юнит-экономику проекта, уметь делегировать и выстраивать систему (для этого достаточно поработать руководителем персонала 5-7 человек) и иметь негативный опыт инвестирования. Если понравилась статья, может ещё как-нибудь напишу. Пишите вопросы – отвечу.