Коротенько про пассивный доход

 Публичный пост
5 ноября 2022  369
Держи месяц

Меня зовут Александр, и я алкоголик. Чуть-по-чуть свой путь описывал тут. Повторятся не буду. Если в вкратце сейчас работаю наёмным сотрудником в одной инвестиционной дочке компании ТОП-5 страны. Сейчас у меня зарплата 600-700 в месяц.

Судя по риторике последних дней, всё может изменится в один миг. Но что мне басоте – 10 лет назад крутил гипсокартон, да вязал арматуру на бетонных работах, вообще пох#й. Никогда не пропаду. Главное руки, ноги, да голова на плечах. Остальное декорации.

Правила пассивного клуба

  • Первое правило пассивного клуба – никому не говорить о пассивном клубе (нет).
  • Второе правило – пассивного дохода не существует.
  • Третье правило – сильные/компетентные люди на нужных местах (тогда можно забыть про второе правило).
  • Четвёртое правило – правило военного лётчика (все хотят тебя сбить (наеб№ь)).
  • Пятое правило – о котором никто не говорит – тебе нужен нормальный источник дохода чтоб покрывать все твои затраты по Маслоу, и желательно жены/детей. И тогда инвестируй на здоровье.

Сайты

Отличная тема. Когда я был руководителем среднего звена у меня было личное время. И в свободное от работы увлекался сайтостроением. Были серьёзные проекты – создание CRM (только с технической стороны), но в основном – говносайты/контекст/тизеры ничего примечательного.

Сайты – это направление для людей, у которых нихера нет, но есть идея.
Короче, я когда устроился на серьёзную работу, вообще некогда ими стало заниматься. Чисто закидывал денюшку на хостинг и прилетали шекели. С 2020 года оставил сайты, которым вообще не надо уделять время. С февраля этого года адсенс улетел, и остался РСЯ.


Бул щит случается. Копейки капают, но, хочу отметить, малый бизнес никуда не пропал. На этом сайте – логопарк (как такой сайт я сделал – писал здесь). Размещаются прямые рекламодатели
(гостиницы, плюс турагенства) – 18000 рублей в месяц. С учётом вложенных 3000 рублей – неплохо.

Недвижимость

Первое правило – делай от руки.
Второе правило – недвижимость не бизнес, это денюшки заеб#лись тратиться, им некуда деваться, просто что-то купить, шоб было.
Третье правило – инстаграмность. Оно же ликвидность. Оно не грози южному централу, попивая сок, сидя у себя на южном квартале – в общем локейшон, локейшён, и ещё раз Lockation.

Есть варианты выкрутить доходность от недвижимости на 20%, но это уже на грани рассказов про Ламборджини в деревне у бабушки. Расскажу вам про несколько объектов в Ростове-на-Дону.

  1. Халтуринский 4а. Первая наша с женой квартира. Заехали в 23 года в пеноблоки. Ипотека – Саша, как мы будем 1 500 000 миллиона выплачивать, как ремонт будем делать? Короче, стяжка 1 год, пыль, срам и сажа. Половину ремонта делал сам, жена в а#уе.

Сейчас сдаём в аренду за 25000 месяц. Заехал какой-то странный тип – всё у него чисто, ни шума, ни претензий. Просто раз в месяц на карту 25000 рублей в месяц кап. И администратор только коммуналку обсчитывает – такие люди меня настораживают. Живёт 2 года уже.

Затраты. (Я всегда веду затраты, на каждый объект недвижимости)


Доходность. На уровне 11% годовых если сдавать через администратора.

  1. Обороны 44. Дом 1861 года постройки. Покупал, просто будучи в отпуске, резко/быстро сторговал с 2 000 000 до 1 870 000. Далее ремонт (я уже не занимался от слова совсем – не забываем про третье правило пассивного клуба).

Было так –


Стало так –

Сдаём за 30000 рублей. Вроде норм.

Затраты. Я на этом объекте палец о палец не ударил.


Доходность. Там налоги чуть вернул, но в целом доходность 10-11%. Был период сдавали за 35000 в месяц.

  1. Есть сейчас квартира, в которой живу в Новом Уренгое. Живу, да живу, ремонт не очень. Но мы тут недавно с женой провели эксперимент. Убрали и разместили на авито (мол, сдаём посуточно), по цене 3500, 3000, 2500. От звонков отбоя нет – как и почему, как-нибудь напишу. Причём Ddos-атака звонков вне зависимости от цены за сутки.
    
    
    
  2. Купил в очередном отпуске квартиру в Ростове-на-Дону в ЖК «Линии» по семейной ипотеке 5,7%. Платёж 15 к. Думаю, сделаю ремонт за 1-1,3 кк, и сдам за 20-25 к. Доходность говно, конечно, на уровне 4,5-5 %. Зато крутой вид+24 этаж, новый дом. Ну, и самое главное – ипотека 15000/мес, квартира 25000/мес – а это пассивный доход в 8,5-9 к.

В одной только недвижимости много крутых направлений: дробление на студии, гаражи (кстати, находил гаражи в Ростове-на-Дону в центре с доходностью 17-18% годовых), сдача земель сельхозназначений (одно из самых безгеморойных направлений, один нюанс – арендодатель платит после уборки – осенью), гостиничный бизнес, постройка инстаграм-фазенд в точках притяжения (пример возле парка Лога - https://vk.com/lesnoi__shalash), коммерческая недвижимость (пока присматриваюсь к ней – большой уровень входа, плюс много подводных камней).

Есть геморрой в квартирах, квартиранты съезжают, затопили один раз (мы все квартиры страхуем) – нам выплатили 80 к по страховке, при ремонте в 15 к рублей. Но всё это нивелируются администратором за 10% от сдачи.

В целом направлений для пассивного дохода очень много – телеграмм-каналы, сдача строительной техники, строительных лесов, торговля феноборбиталом, сдача кладовок, авторское право... Тут прям можно писать и писать до китайской пасхи. А мне лень.

А если серьёзно, то для пассивного дохода главное уметь прикинуть юнит-экономику проекта, уметь делегировать и выстраивать систему (для этого достаточно поработать руководителем персонала 5-7 человек) и иметь негативный опыт инвестирования. Если понравилась статья, может ещё как-нибудь напишу. Пишите вопросы – отвечу.

Связанные посты
13 комментариев 👇

Очень круто, спасибо, что поделился опытом. Администратора как искали? Какие задачи он выполняет?

  Развернуть 1 комментарий

@caleynikov, так вышло, что жены подруга нам помогала дистанционно. Потом решили поставить на рельсы - доверенности, договор с ней как с самозанятой. Задача главная - оберегать наш покой) Если что-то экстраординарное случится - тогда нас ставят в известность (например нашу квартиру затопили на обороне). Всё на ней, коммуналка, сдача, клининг.

  Развернуть 1 комментарий

Отличный опыт! Спасибо, что написал.
Организацией ремонта тоже админ занимался или это отдельная песня?

  Развернуть 1 комментарий

@cdaria, организацией ремонта занималась жена. Сейчас планируем поручить администратору.

  Развернуть 1 комментарий
Дмитрий Патраков , Инвестор, криптотрейдер 16 ноября в 12:37

Почитал пост в твоем блоге, а там комменты как у Спрута) Как по мне, то у тебя очень крутой опыт и интересно будет еще почитать посты! По поводу недвиги, знаю, что Мрочковский очень много в это инвестировал, причем по модели деления у него получаются цифры около 15-20% годовых (не знаю до сих пор или нет, так как давно не следил, что там нового)

  Развернуть 1 комментарий

@ReaSOne, спасибо

  Развернуть 1 комментарий

@ReaSOne, я аж решил посмотреть чо там за комменты ))) пойду наслаждаться )

  Развернуть 1 комментарий

@ReaSOne, если бы в недвижимость можно было вваливать под 20% годовых - я бы вваливал до посинения 5-10-50 млн. Но это скорее частности и отдельно взятые случаи, чем система.

  Развернуть 1 комментарий

Спасибо за пост! Где лучше страховать квартиру?

  Развернуть 1 комментарий

@mikeshakin, сбербанк. Всё удобно.

Подруга в альфе страховала, ей выплатили 10, она только строителям 15 заплатила. Весь мозг вынесли.

  Развернуть 1 комментарий

@architector, спасибо!

  Развернуть 1 комментарий
Алексей Сорокин , Руковожу клубом предпринимателей 9 ноября в 12:52

Очень крутой опыт! Спасибо!

10-11% годовых на недвижке - по-моему очень даже охеренно!

  Развернуть 1 комментарий

@bigsmart, есть по жирнее схемы, но тут надо попыхтеть, либо это ситуационная история. А так да, норм для архипасива

  Развернуть 1 комментарий

😎

Автор поста открыл его для большого интернета, но комментирование и движухи доступны только участникам Клуба

Что вообще здесь происходит?


Войти  или  Вступить в Клуб