Как я построила два дома и осталась слегка в минусе

 Публичный пост
9 сентября 2022  54

Изначально стояли две цели, которые, наверное, не нужно было смешивать:

  1. Построить дом себе и своей семье.
  2. По возможности построить еще дом на продажу и, при хорошем раскладе поставить это дело на поток.

Немного об опыте. Какое-то время я была агентом по коммерческой недвижимости, потом тема загнулась, возможно, если бы я тогда занялась жильем, так бы и не бросила это занятие. Сейчас я – конструктор-проектировщик и начала развивать несколько инфосайтов.

Вообще считаю, что, чем бы человек ни занимался, он в любом случае должен заниматься недвижкой. В свое время изучила тему инвестиций, даже прошла курс Сергея Спирина - гуру пассивных инвестиций. Но недоверие к Сбербанку у нас, и, как выяснилось - к иностранным банкам сейчас - сделали свое дело: я не инвестирую. Вишенкой на торте стало сообщение, которое прочитала недавно про крипту – в Аргентине, кажется. У некоего неплательщика налогов нашли криптокошелек и заблокировали - так что и здесь надежности, наверное, не будет.

А вот в недвижку, разбираясь в теме, можно вкладывать – особенно, если есть доходы, которые надо сохранить, как минимум - их часть. Если кому надо, могу поделиться опытом и советом, потому что продолжаю следить за рынком.

Начало было небыстрым. Я разменяла мою квартиру между мной и детьми - и выделила себе 800 тысяч. Это было в 2017 году. Добавила мат.капитал и ипотеку - и купила студию в стройке за 1,5 млн.

Квартира сдалась в 2019-м. Мы ее обставили, немножко подделали (меня спрашивали – вы дизайнера приглашали?)) - и сдавали где-то полгода. Потом арендатор съехал и 2020-м мы решили ее продать, чтобы осуществить планы 1 и 2.

Я тогда работала в одной проектной конторе – мне зарплатный банк предложил потребкредит по той же ставке, что и ипотека, ипотеку закрыли.

Квартиру продали за 2,8 млн.

Долго искала участок в Ленобласти.

Тут была моя первая ошибка, которая состояла в смешении двух задач. Для перепродажи надо было искать самое понтовое место, либо - близко к городу; а для себя – нормальное, недорогое, где хорошая транспортная доступность.
В результате я нашла нормальное место - для жизни - недорогое, ИЖС, хотя и далековато – час с небольшим от южного съезда с КАД.

Взяли еще потребкредит около 1,2 млн - купили два участка и построили два дома.

Дома: из бруса - 1-й этаж и каркасный - второй. Один - на забивных железобетонных сваях, другой – на винтовых.

Фундамент и планировки, все детали утепления - я спроектировала и согласовала сама – все-таки конструктор). Строительство двух домов заказали двум разным фирмам, чтобы сравнить качество. Построили за месяц. Еще пару месяцев ушло потом на скважину, септик, разводку коммуникаций, въезд и забор.

Все согласовали – в том числе снос, строительство, электричество, сейчас есть даже почтовый адрес.

Тогда как раз пошло взрывное повышение цен на стройматериалы. Строители с ужасом делились, что цены за 2 месяца выросли больше, чем раньше за 2 года. На коммуникации и забор сразу тогда не хватило.

Надо было брать еще кредит и быстро доделывать хотя бы один дом, но мы испугались. Это тоже была ошибка, потому что готовый дом мы смогли бы сразу продать, как я потом поняла.

Но мы и так платили неподъемные тогда 30 тыщ в месяц за кредит. Думали – так продадим. (Как выяснилось – так не продать).

Обратились в местное агентство недвижимости, думали, они быстрее найдут покупателя, но на всякий случай договор заключили такой, что мы и сами можем параллельно продавать.

Когда спрашивала у них совета – как лучше продавать – доделать дом или нет - они со знанием дела ответили, что надо продавать, как есть. Я им поверила. Продаем с весны - месяц, два, три, четыре… глухо, даже звонков нет…

Думаю, что делать – я же сама была агентом – в июле дала объявление, что продается дом уже со всеми коммуникациями. При звонках отвечаю, что доделаем их в процессе – за месяц. И нашла такую даму! Она внесла предоплаты 150 тыщ, добавили своих еще 50 - и все доделали, продали уже готовый дом ей. Тут и агентство пригодилось, но только как юридическое сопровождение нашей сделки – предварительный договор с авансом, потом основной договор.

И тут, перед окончательной продажей, на готовый дом нашелся покупатель – на миллион дороже! Но слово есть слово, так и продали, чуть дороже себестоимости, хватило доделать второй дом для себя.

Из выводов, которые я сделала по недвижимости.

  1. Надо иметь финансирование, хотя бы даже и кредит - чтобы построить дом быстро и полностью. За полгода забор из профлиста подорожал вдвое, и так же – все коммуникации.
  2. Продаются нормально только полностью готовые дома – сейчас люди под них берут такую же ипотеку, как под квартиры. Лучше вообще продавать уже с кухней - или даже обставленный.
  3. Выбор места. Место должно быть очень хорошим, ликвидным, пусть даже и дорогим - нельзя примешивать сюда рассуждения «а где бы мне было хорошо жить». В местах в Ленобласти я хорошо разбираюсь, но можно, как и в любом бизнесе, просто протестировать продажу готового дома - хоть на Авито.

В результате, после строительства двух домов все-таки хочется построить третий!

Потому что теперь есть все завязки со строителями, и можно сходу все заказать.

И опять есть два варианта.

  1. Продать этот дом, взять еще ипотеку – и построить два) Один – для себя, второй, неподалеку, возможно - сдвоенный из двух секций – под сдачу, м.б. - посуточно.
  2. Найти инвестора-дольщика и построить гостиницу с номерами по типу таунхаусов с рестораном в курортном месте Ленобласти. Жить рядом и управлять.

По факту бизнес-проект с перепродажей домов или сдачей их в аренду не выстрелил, вышли в ноль. Не хватило запаса прочности по финансам.

Просто построили себе зимний дом - и провели в нем лето, перевезли комп, провели нормальный интернет, я работала удаленно (у меня даже есть в нем свой кабинет!), ездили на пляж – в общем, почти как ребята описывают - на Пхукете и в Испании).

Но все-таки становится скучно без движухи и, наверное – вот доделаем сайдинг и утепление дома – и начнем продавать и идти на второй этап.

16 комментариев 👇

Поставить дом за месяц это просто крутяк. Понимаю, что сваи не классический фундамент и деревянные конструкции много быстрее в монтаже, но все равно - крутой результат.
Второе - круто, что все же получилось продать. Взять предоплату с клиента и за эти деньги доделать - тоже красота. Вообще, показалось, что с твоими компетенциями - реально нужно идти в строительство, а не в аренду, но все зависит от целей, сроков, предпочтений.

Если можешь, опиши основные критерии при выборе земли под строительство дома. А еще очень круто было бы фоточки посмотреть, что вышло у тебя в итоге, а может и промежуточные.

А за кейс просто огромное спасибо!

  Развернуть 1 комментарий

@tarasusatyi, Спасибо!)
В принципе - это как получится - перепродажа или аренда...

  Развернуть 1 комментарий

@tarasusatyi, Критери выбора земли были: ИЖС, не садоводство. Шоссе, подъезд асфальт. ж/д - станция, не больше часа от города. нормальные дома вокруг, поликлиники, магазины, школы - и все такое... Теперь еще прибавился немного другой район в Ленобласти.

  Развернуть 1 комментарий
Елена Медведь , Самозанятая (проектирую) + веб-мастер автор 9 сентября в 13:53

  Развернуть 1 комментарий
Елена Медведь , Самозанятая (проектирую) + веб-мастер автор 9 сентября в 13:53

  Развернуть 1 комментарий
Елена Медведь , Самозанятая (проектирую) + веб-мастер автор 9 сентября в 13:54

Вот такие простенькие... Но сейчас есть заборы из профлиста, отделываем сайдингом с утеплением, внутри вся техника)

  Развернуть 1 комментарий

@ellaulanova2015, небольшие, уютненькие - класс! Недорогие загородные фасенды)))

  Развернуть 1 комментарий

@tarasusatyi, по планировке, кстати: гостиная-кухня + 3 спальни, санузел и терраса)

  Развернуть 1 комментарий

@ellaulanova2015, вот я бы пожил в таком!

  Развернуть 1 комментарий
Елена Медведь , Самозанятая (проектирую) + веб-мастер автор 9 сентября в 14:11

По 90 метров каждый домик

  Развернуть 1 комментарий
Елена Медведь , Самозанятая (проектирую) + веб-мастер автор 9 сентября в 13:53

  Развернуть 1 комментарий
Елена Медведь , Самозанятая (проектирую) + веб-мастер автор 9 сентября в 13:54

  Развернуть 1 комментарий
Алексей Сорокин , Руковожу клубом предпринимателей 9 сентября в 14:26

Охеренный опыт, спасибо за кейс!

  Развернуть 1 комментарий

@bigsmart, надеюсь продолжить!

  Развернуть 1 комментарий
Алексей Сорокин , Руковожу клубом предпринимателей 12 сентября в 08:29

Пост немного опоздал на наш конкурс факапов, но я решил что справедливо будет начислить за него бонусный месяц в клубе. Пиши еще!

  Развернуть 1 комментарий

@bigsmart, спасибо!)

  Развернуть 1 комментарий

😎

Автор поста открыл его для большого интернета, но комментирование и движухи доступны только участникам Клуба

Что вообще здесь происходит?


Войти  или  Вступить в Клуб